Case Vacanza: andamento prezzi 2007

E' quanto affermano nel III rapporto immobiliare turistico F.I.M.A.A, la federazione che nel sistema Confcommercio rappresenta gli agenti immobiliari e Nomisma, società di studi economici attiva sul mercato immobiliare. I Presidenti Alberto Pizzirani, F.I.M.A.A., e Gualtiero Tamburini, Nomisma, dichiarano: "Il mercato delle seconde case per vacanza, anche negli ultimi dodici mesi, ha evidenziato tendenze rialziste, con un leggero aumento delle variazioni dei prezzi rispetto al 2006, interrompendo il trend di attenuazione dei tassi di crescita, in atto da almeno un biennio."

L'offerta di seconde case (sia in compravendita che in locazione) è risultata in generale aumento mentre la domanda, ultimamente sempre più selettiva, ha continuato a prediligere il mare rispetto alla montagna, mantenendosi sostanzialmente stabile rispetto all'anno scorso.

La tipologia più richiesta si conferma il bilocale, meglio se prossimo a impianti attrezzati, dotato di terrazzo e posto auto. La domanda per case vacanza risulta sensibile alla presenza, oltre che degli impianti nelle vicinanze, anche del camino o della stufa, dell'impianto di riscaldamento autonomo, nonché dell'isolamento acustico e dell'arredamento di classe.

Il mercato turistico si conferma trainato dalle località di pregio, rivelatisi negli ultimi anni sempre più un'opportunità per pochi eletti. In molti casi, infatti, si sono verificate significative compravendite da parte di investitori provenienti dall'estero (soprattutto Europa dell'Est), disposti a spendere cifre superiori anche del 30-40% rispetto ai prezzi medi massimi di mercato ma per immobili con caratteristiche uniche. L'investimento sul mercato delle seconde case viene ad essere spesso stimolato da alcuni aspetti fondamentali, quali la vicinanza logistica e geografica con il luogo di residenza (in modo da gestire al meglio gli affitti) e la possibilità di sfruttare la seconda casa per tutta la durata dell'anno (specialmente nei periodi pasquali e natalizi).
La qualità continua ad essere fondamentale, con particolare interesse per le località con buone infrastrutture o prossime a zone di pregio. Rispetto al passato, vi è inoltre maggiore attenzione è maggiormente attrezzata l'attenzione di iniziative culturali, ricreative e socialmente coinvolgenti; attributi questi che costituiscono fattori di valorizzazione immobiliare significativi.

Dopo il rallentamento della crescita registrato negli ultimi 2/3 anni, i prezzi hanno fatto registrare un andamento espansivo lievemente superiore rispetto a quello dell'anno precedente. Se nel 2006, infatti, le variazioni percentuali positive erano state del 4,2%, quest'anno gli incrementi sono stati intorno al 4,5%.


La Top 10 dei prezzi nelle località montane (valori medi – massimi in zone centrali o di pregio)
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma

Passando all'analisi delle prime dieci posizioni della speciale classifica sui prezzi della fascia alta (prezzo medio massimo) delle seconde case per vacanza in ottimo stato, emerge che in testa si conferma, anche quest'anno, il mercato di Cortina d'Ampezzo, unica località a superare i 15.000 €/mq, mentre alle sue spalle si attesta Madonna di Campiglio, in rialzo rispetto agli anni precedenti.

Dietro alle già citate Cortina d'Ampezzo e Madonna di Campiglio, si posizionino ben 3 località della Valle d'Aosta: Courmayer, Cervinia e Gressoney L.T., più le piemontesi Sestriere e Bardonecchia. Buono il balzo in avanti della stessa Cervinia e di Ortisei, in grado, entrambe, di scalare ben 3 posizioni nella classifica delle dieci località di montagna più costose. In calo, invece, Corvara e Madesimo.


I maggiori incrementi registrati nell’ultimo anno per le località montane (valori percentuali)

	Location	Variazione percentuale
1	Selva di Val Gardena	+14,2%
2	Ortisei	+13,8%
3	Male'	+12,7
4	San Candido	+12,3
5	Fiera Di Primiero	+10,5
6	Madesimo	+10,4
7	San Martino di Castrozza	+9,6
8	Breuil – Cervinia	+9,3
9	Oulx	+8,5
10	Predazzo	+8,3

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati F.I.M.A.A. e Nomisma

Con riferimento, invece, alle variazioni percentuali, la località che ha fatto registrare la più elevata crescita dei prezzi è Selva di Val Gardena (+14,2%), seguita a breve distanza da Ortisei (che assieme a Madesimo e Cervinia fa parte del piccolo campione di località presente sia nella classifica dei top prices che in quella della variazioni più elevate), e Malè, a dimostrazione dell'assoluta prevalenza, in questa categoria, del Trentino-Alto Adige.

Rispetto al 2006, sono 4 le località che si sono mantenute su analoghi livelli di performance, piazzandosi nuovamente in questa speciale classifica: Madesimo (3^ nel 2006 ed oggi 6^), Selva di Val Gardena (7^ nel 2006 e 1^ quest'anno), Fiera di Primerio (8^ l'anno scorso e 5^ quest'anno) e Ortisei (9^ nel 2006 e 2^ nel 2007).
Infine, Bolzano è l'unica località di montagna fra le 37 monitorate ad aver fatto registrare (nel biennio 2006-2007) una variazione percentuale dei prezzi negativa (-0,2%).

Si prevede per l'anno prossimo che il mercato delle località montane rimanga più stabile di quello delle località di mare, per il quale sono possibili ulteriori rialzi dei prezzi. Per ciò che riguarda l'offerta è prevista una lieve tendenza all'aumento specie per quello che riguarda il mercato delle locazioni, mentre la domanda rimarrà sostenuta per le location e le tipologie di migliore qualità.